Rede von Stadtrat Winkler zum Erbbaurecht

Zum Thema Erbbaurecht (Drucksache G-20/172) hat Stadtrat Dr. Wolf-Dieter Winkler (FL) im Freiburger Gemeinderat am 28. Juli 2020 folgende Rede gehalten:

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
sehr geehrte Damen und Herren!

Ich sehe es wie die Vereinigung Freiburger Wohnungsunternehmen (VFW): Die Vorlage ist ein großer Schritt in die richtige Richtung, aber ob er ausreichend ist, um die Verwerfungen auf dem Erbbau-Markt zu beseitigen, ist eher zweifelhaft. Ich kann daher die Einwände des VFW alle nachvollziehen.

Insbesondere, dass der Erbbauzins mit 3% etwa doppelt so hoch ist wie der Kapitalmarktzins, wird auch weiterhin dazu führen, dass Erbpacht für viele potentiell Interessierte unattraktiv sein dürfte. Ich hätte es für gut gehalten, den Erbbauzins flexibel knapp unter dem Kapitalmarktzins zu positionieren. Je nach Ab- oder Anstieg würde dann auch der Erbbauzins zeitversetzt angepasst werden können. Er sollte dann aber auch bei einem heftigen Anstieg des Kapitalmarktzinses weit über 4% die 4% selbst nicht überschreiten dürfen.

Auch mir scheint die Kontrolle schwierig, ob alle zinsmindernden Vorgaben von den Erbpachtnehmern immer eingehalten sind oder ob nicht zur Reduzierung der Zinslast spätere Änderungen gegenüber der Stadt verschwiegen werden können. Dann lebt der Student oder die Studentin offiziell eben etwas länger daheim.

Ebenso ist die frühzeitige Beendigung der Privilegierung durch das fortgeschrittene Alter von Kindern sicher ein Problem. Denn um die Anforderungen für die Berechtigung, ein Grundstück zu ergattern, zu erfüllen, dürfen die Kinder ja nicht erst im neuen Haus auf die Welt kommen, sondern müssen bereits da sein.

Ich halte es daher für zwingend notwendig, die Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung nicht erst nach fünf Jahren zu überprüfen, sondern bereits spätestens nach zwei Jahren, um die dringendsten eventuellen Korrekturen zeitnah ausführen zu können.

Dringend reformbedürftig sind übrigens auch die Erbpachtkonditionen der Stiftungsverwaltung Freiburg, bei der Oberbürgermeister und Stadträte als Stiftungsräte großen Einfluss hätten. In den Hanglagen Herderns wurde vor einigen Monaten von der Stiftungsverwaltung ein Grundstück mit einem schlicht gebauten Einfamilienhaus zur Pacht angeboten. Aufgrund der Hanglage und des Grundstückzuschnitts völlig unattraktiv! Trotzdem will die Stiftungsverwaltung sage und schreibe fast 25.000 € im Jahr dafür haben. Da hätten Sie als Erbpachtnehmer in 40 Jahren nur für den zeitweiligen Besitz eines weitgehend nutzlosen Grundstücks fast eine Million Euro hingeblättert. Völlig aberwitzig!

Unabhängig von jeder Diskussion, wie die Erbpachtbedingungen gefasst werden sollen, sollte doch eines klar sein: der soziale Ansatz der Erbpacht muss weiterhin im Vordergrund stehen.

Trotz ihrer Unzulänglichkeiten stimme ich der Vorlage aber zu!




Endlich werden unsere Themen angegangen

Freiburg Lebenswert (FL) freut sich, dass einige der Themen, für die wir immer gekämpft haben und die in der Stadt lange auf taube Ohren gestoßen sind, endlich angegangen werden. Dazu gehört zum Beispiel das Thema „Vermüllung in der Stadt“ zu dem die Stadtverwaltung endlich einen höheren Strafen-Katalog vorgelegt hat, wie er in anderen Städten längst üblich ist. OB Salomon war noch gegen jede Bestrafung von mutwilligen Müll-Verursachern im öffentlichen Raum mit der Begründung, er wolle „nicht in Singapur leben“ (das für seine Sauberkeit bekannt ist).

Gott sei Dank hat sich dies im Bewusstsein vieler Akteure in der Stadt nun geändert – so auch bei der Badischen Zeitung (BZ). „Wer einmal 150 Euro für das Zerschlagen einer Jim-Beam-Flasche auf dem Platz gezahlt hat, lernt mit Sicherheit sehr schnell dazu: Eine pädagogische Nachschulung via Geldbeutel soll ja auch in anderen Bereichen ganz gut funktionieren“, so J. Roederer in seinem Kommentar in der BZ.

Siehe dazu in der BZ:  https://www.badische-zeitung.de/corona-krise-verschaerft-das-muellproblem-in-freiburg

Sowie der Kommentar in der BZ:  https://www.badische-zeitung.de/die-muell-egoisten-in-freiburg-sollen-fuer-ihren-muell-bezahlen

Und: https://www.badische-zeitung.de/ethnologin-ueber-vermuellung-ein-gefuehl-der-nicht-zustaendigkeit

Siehe dazu in unserem Programm:  https://freiburg-lebenswert.de/unser-programm/sauberkeit-in-der-stadt/

Plakat aus der Schweizer Gemeinde Horgen (Foto: Prof. Klaus Rückauer)

Ein weiteres Thema, für das FL sich schon seit längerer Zeit einsetzt ist eine Neuregelung der Erbpacht. Die derzeitigen Verträge machen es Erbpacht-Nehmern unmöglich, ihre Immobilie zu erwerben und zu verkaufen, weil die stark gestiegene Pacht den Kauf unattraktiv macht. Andererseits ist es ihnen oft aber auch nicht mehr möglich, die hohe Pacht selbst zu bezahlen. Eine Zwickmühle, aus der viele nicht raus kommen. Nun wird wenigstens bei neuen Verträgen an der Höhe der Erbpacht etwas getan. So schreibt die BZ: „Nach Kritik hat die Verwaltung ihre Grundsätze für das Erbbaurecht für Ein- und Zwei-Familien-Häuser reformiert. Profitieren sollen Familien und Senioren, der Gemeinderat muss noch zustimmen.“

Siehe dazu in der BZ mit den wichtigsten Änderungen:  https://www.badische-zeitung.de/diese-regeln-sollen-kuenftig-bei-der-erbpacht-in-freiburg-gelten–188960882.html 

Auch Stiftungen haben viele Erbbaugrundstücke – weit mehr als die Stadt. Das Heilig-Geist-Stift sogar vergibt Grundstücke ausschließlich in Erbpacht. Sie nehmen aber immer noch 4 Prozent Zins, was auf Unverständnis stößt. “Ein wunder Punkt”, so OB Horn in der BZ. Man sei darüber im Gespräch, heißt es. Dass es auch anders geht zeigt das Beispiel der Erzdiözese Freiburgs.

Siehe dazu:  https://www.badische-zeitung.de/experte-der-erzdioezese-erbbaurecht-ist-fuer-uns-eine-nachhaltige-einnahmequelle

Und siehe unsere Aktivitäten dazu:  https://freiburg-lebenswert.de/enteignung-durch-erbpacht/

Sowie  https://freiburg-lebenswert.de/schlimme-auswirkungen-des-neuen-erbbaurechts/




Enteignung durch Erbpacht

Der Gemeinderat hat beschlossen keine städtischen Grundstücke mehr zu verkaufen – allerdings einschließlich Erbpachtgrundstücke, was für viele kleine Grundstücke, auf die Sparer vor vielen Jahren ein Häuschen gebaut haben, den Verkauf des Hauses, mit inzwischen sehr hoher Erbpacht, unmöglich gemacht hat. Das Grundstück von der Stadt erwerben können sie jetzt auch nicht mehr. Das ist praktisch eine Enteignung, da das Haus ohne Grundstück jetzt gar nichts mehr wert ist.

Dieses Dilemma wird in dem Beitrag von SWR Aktuell
(BW) um 19.30 Uhr vom 5. Dezember 2019 sehr gut gezeigt, in dem auch unsere
Stadträtin Gerlinde Schrempp (FL) zu Wort kommt. Sie hat sich, wie kaum ein
anderer im Gemeinderat, mit dem Thema beschäftigt und viele Gespräche mit Betroffenen
geführt.

Siehe dazu in der SWR-Sendung Aktuell (ab Minute 20:10!):
https://www.ardmediathek.de/swr/player/Y3JpZDovL3N3ci5kZS9hZXgvbzExODAwODc/sendung-19-30-uhr-vom-5-12-2019

Stadträtin Gerlinde Schrempp (FL) bei SWR AKTUELL BW am 05.12.2019

Es mag ja Leute geben, die sich einen Sprung von 1400 Euro im Jahr (!) auf 2000 Euro pro Monat (!) – so ein konkreter Fall in Freiburg-Landwasser (in anderen Stadtteilen ist die Quote noch viel höher) – ja noch leisten können. Aber viele, die sich auf die Bedingungen, unter denen der Vertrag vor vielen Jahren einmal abgeschlossen wurde, verlassen haben, können das nun nicht mehr. Zumal wenn das Haus nun unverkäuflich geworden ist – trotz Wohnungsnot und Mangel an Immobilien in Freiburg!

Siehe dazu: https://freiburg-lebenswert.de/das-erbpachtdrama-in-freiburg/

Auch wenn die Verträge selbst nicht geändert wurden, es geht hier um die politische Sinnhaftigkeit. Denn nicht alles, was rechtlich geht, macht auch gesellschaftlich und moralisch Sinn. Zumal dann nicht, wenn es dem Vertragssinn völlig zuwider läuft. Die Vertragsvoraussetzungen im Nachhinein derart zu ändern, dazu ist der „öffentliche Eigentümer“ jedenfalls in keiner Weise „verpflichtet“, wie immer wieder argumentiert wird – im Gegenteil. Denn ursprünglich war dieses Modell ja einmal dafür gedacht, finanzschwächeren Familien die Chance auf ein eigenes Häuschen zu geben. Dieser Zweck dreht sich aber nun ins Gegenteil um.

Die Preissteigerungen ergeben sich durch die heute zugrunde gelegten Bodenrichtwerte. Sie haben in Freiburg zu den enormen Sprüngen geführt. Das wäre alles noch machbar, wenn die Eigentümer oder Erben (die das nicht stemmen können) das Haus wenigstens verkaufen könnten. Es ist aber unverkäuflich geworden, denn wer zahlt für ein nicht allzu großes Haus viel Geld und dann noch eine so hohe monatliche Erbpacht?!

Einziger Ausweg wäre der Erwerb des Grundstücks, um dann beides als Einheit weiterverkaufen zu können (nach 10 Jahren sogar ohne Spekulationsfrist); aber der Weg ist durch die Entscheidung des Gemeinderats jetzt zunichte gemacht worden. D.h. dass die neue Erbpacht viele Menschen in den Ruin treiben wird. Der Stadt fällt dann das Haus des Schuldners einfach so zu. Kein Wunder, dass das als Enteignung wahrgenommen wird und dass die Stadt nicht mehr als Institution wahrgenommen wird, die sich um das Wohl ihrer Bürger sorgt, sondern als ein übler Spekulant, der sich an der Not seiner Bürger noch bereichert…

Freiburg Lebenswert (FL) kämpft vehement gegen diese Neuregelung, die im Oktober 2018 auf Antrag von B90/Die Grünen, SPD, UL und JPG (UL und JPG sind heute in den Fraktionsgemeinschaften „Freiburg für alle“ und JUPI zu finden) mit knapper Mehrheit zustande kam. Bisher leider ohne Erfolg. Genauso argumentiert auch Finanzbürgermeister Breiter, der im SWR öffentlich die „mangelnde Verlässlichkeit der Stadt“ beklagt.

Breit gestreut sind die Erbpacht-Grundstücke in Freiburg, mit Schwerpunkten in den Stadtteilen Landwasser, Mooswald, Weingarten, Haslach, Herdern und Littenweiler.




Das Erbpachtdrama in Freiburg

Gerlinde Schrempp, Stadträtin von Freiburg Lebenswert im Freiburger Gemeinderat, hat sich in besonderer Weise mit dem Thema Erbpacht beschäftigt, und sie hat sich in Bezug auf den unsäglichen Beschluss, den der alte Gemeinderat im vergangen Jahr beschlossen hatte, besonders engagiert. Da weder die meisten Gemeinderäte noch die Bürger richtig begriffen haben, um was es geht, hat sie nun einen Brandbrief geschrieben, in dem sie alle Fakten und Unstimmigkeiten des Beschlusses noch einmal auflistet und mit Rechenbeispielen belegt, zu welch fatalen Ergebnissen dies für zahlreiche betroffene Erbpachtnehmer – besonders im Freiburger Stadtteil Landwasser, aber auch in anderen Stadtteilen – führt. Hier ihr mahnender Brief im Wortlaut:

Liebe Mitbürgerinnen
und Mitbürger,

völlig zu Recht hat ein Artikel in der BZ vom 26.10.2019 die Erbpachtnehmer in der ganzen Stadt aufgeschreckt. Ein interfraktioneller Antrag von B90/Die Grünen, SPD, UL und JPG (UL und JPG sind heute in den Fraktionsgemeinschaften JUPI und Freiburg für alle zu finden) hat im Oktober 2018 dazu geführt, dass „künftig im Grundsatz keine bestehenden städtischen Erbpachtgrundstücke mehr zu verkaufen“ sind. Dieser Antrag wurde vom Gemeinderat mit knapper Mehrheit bestätigt. Erbpachtgrundstücke der Stiftungsverwaltung oder der Kirchen sind ebenfalls nicht verkäuflich und der Erbpachtzins ist in unvorstellbare, absolut unsoziale Bereiche gestiegen.

Speziell in Landwasser, aber auch in anderen Stadtteilen, sind viele Erbpachtnehmer von dem Beschluss betroffen (Foto: H. Bucher und K.-H. Krawczyk)

Was bedeutet dieser
Gemeinderatsbeschluss für die Erbpachtnehmer?

  1. Erbpachtverträge
    können auf direkte Nachkommen übertragen werden (Kinder, Enkelkinder). Wenn
    diese in die Verträge einsteigen wollen, ist das kein Problem. Sie können das
    Haus auch zu den im Erbpachtvertrag bestehenden Bedingungen vermieten.
  2. Wenn
    die Erben das Haus auf dem Erbpachtgrundstück verkaufen wollen, weil sie selbst
    nicht mehr in Freiburg leben, weil sie selbst in eigenen Häusern, Wohnungen
    leben, dann ist ihr Problem sehr groß.
  3. Der
    Erbpachtzins richtet sich nach dem Bodenrichtwert (wird nicht vom Gemeinderat
    festgelegt!). Diese Bodenrichtwerte sind in der ganzen Stadt in diesem Jahr
    dramatisch angestiegen, für Landwasser auf 750 € pro Quadratmeter. Das bedeutet
    für den Erbpachtzins, dass 4% aus Bodenrichtwert multipliziert mit der
    Grundstücksgröße die neue Erbpacht darstellt. Nachfolgend einige
    Rechenbeispiele für unterschiedliche Grundstücksgrößen, allerdings nur für
    Landwasser, in anderen Stadtteilen liegt der Bodenrichtwert sogar noch deutlich
    höher:

    750 mal 200 m² mal 0,04
    = 6.000 € jährlicher Erbpachtzins
    750 mal 300 m² mal 0,04 = 9.000 € jährlicher Erbpachtzins
    750 mal 400 m² mal 0,04 = 12.000 € jährlicher Erbpachtzins
    750 mal 800 m² mal 0,04 =  24.000 €
    jährlicher Erbpachtzins.

Die Stadträte von Freiburg Lebenswert kämpfen seit diesem
Gemeinderatsbeschluss vehement gegen diese Neuregelung, bisher ohne Erfolg.

Warum will die Stadt keine
Erbpachtgrundstücke mehr verkaufen?

Der Baubürgermeister argumentiert damit, dass später durch Nichtverkäufe bessere planerische Möglichkeiten für die Stadtteile bestehen. Die linken Fraktionen im Gemeinderat wollen Spekulationsgewinne verhindern. Diese Begründungen sind speziell in diesem Fall aber wirklich nicht stichhaltig. In Landwasser, aber auch in anderen Stadtteilen sind Erbpachtgrundstücke im Streubesitz, sodass absolut keine Möglichkeit besteht, Überplanungen vorzunehmen. Spekulationsgewinne sind damit ausschließlich der Stadt vorbehalten.

Stadträtin Gerlinde Schrempp (FL) im Interview

Den Befürwortern dieser neuen, aus meiner Sicht absolut
unsozialen, für die Hausbesitzer fatalen Neuregelung sei in Erinnerung gerufen,
weshalb das Erbbaurecht überhaupt eingeführt wurde. Es sollte Familien mit
Kindern und geringerem Einkommen die Möglichkeit geben, Eigentum zu schaffen,
das der Sicherung der Familie und auch der Alterssicherung dient. In Landwasser
war es dann häufig so, dass Familien nach Jahrzehnten, wenn das Haus abbezahlt
war, das Grundstück dazu gekauft haben und somit auch Garanten dafür waren, in
den Stadtteilen für gute Durchmischung zu sorgen.

Heute ist es praktisch unmöglich, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück
zu verkaufen, jeder potentielle Käufer verliert jegliches Interesse, weil die
neuen Erbpachtkonditionen inakzeptabel sind. Ich kenne mehrere Häuser, die
aufgrund dieser Umstände leer stehen, oder ältere oder sehr alte Menschen sind
gezwungen, 200 und mehr Quadratmetern weiterhin alleine  zu bewohnen, weil sie keine Möglichkeiten des
Verkaufs haben.

Was können Betroffene tun?

Reden Sie mit den Stadträten Ihres Vertrauens, vor allem
natürlich jenen, die für diesen unsäglichen Beschluss verantwortlich sind. Ich
persönlich hoffe sehr, dass doch einige Mitglieder des Gemeinderates sich der
Konsequenz ihres Beschlusses vom Oktober 2018 nicht bewusst waren und die
Erbpachtgrundstücke im Streubesitz wieder verkäuflich werden lassen.

Die anderen Erbpachtgeber – hier vor
allem die Stiftungsverwaltung – sollten sich ebenfalls mit den Konsequenzen der
nicht nachvollziehbaren Erhöhungen des Erbpachtzinses auseinandersetzen.

Gerlinde Schrempp
Stadträtin Freiburg Lebenswert

Siehe auch: https://www.badische-zeitung.de/preisfalle-erbpacht–178743883.html




Schlimme Auswirkungen des neuen Erbbaurechts

2014 wurden die Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung vom Gemeinderat beschlossen und damit der Erwerb von Erbbaugrundstücken geregelt, sofern es sich um Ein- bzw. Zweifamilienhäuser handelt. Es wurde festgelegt, dass sich der Kaufpreis nach dem jeweiligen Bodenrichtwert/m² richtet. Ende 2018 hat der GR mit knapper Mehrheit die Verwaltung beauftragt, die Grundsätze des Erbbaurechts erneut zu überarbeiten, wobei der Kauf von städtischen Erbpachtgrundstücken ausgeschlossen wurde.

Welche Konsequenzen hat das?

Wenn ein Haus auf städtischem Erbpachtgrundstück nicht von Kindern
oder Enkeln übernommen wird, so gilt der bisherige Erbpachtvertrag nicht mehr. Die
Erben würden gerne verkaufen oder zumindest vermieten. Da sich aber mittlerweile
die Bodenrichtwerte in astronomischen Höhen bewegen, wurden die künftigen
Erbpachtzinsen ebenfalls enorm erhöht. So beläuft sich der Erbpachtzins für ein
Grundstück in Landwasser von 300 bis 500 m² heute auf 500 bis 800 € monatlich,
bisher waren das ca. 150 € pro Jahr! Für große Grundstücke von 800 bis 1000 m² werden
monatlich zwischen 1200 bis 1600 € fällig. Deshalb können die Erben diese
Häuser auf den Erbpachtgrundstücken weder verkaufen noch vermieten. Bei einer
derartig hohen zusätzlichen Belastung werden Interessenten vom Kauf
abgeschreckt.

Also verbleiben meist alleinstehende ältere Menschen in riesigen Wohnungen. Manche Häuser stehen aber auch leer. Wir sehen keinen Sinn darin, diese im Streubesitz befindlichen Grundstücke nicht zu verkaufen, denn eine Überplanung ist aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht möglich.

Dieser Text ist im Amtsblatt der Stadt Freiburg (Ausgabe Nr. 752, Jahrgang 32, vom 27.09.2019) erschienen.

Die Stadträte der damaligen Fraktionsgemeinschaft FL/FF gehörten zu den Wenigen, die versucht hatten, auf diesen Missstand hinzuweisen. Leider ohne Erfolg. Eine linke Mehrheit meinte alles besser zu wissen, ohne auf die warnenden Stimmen – auch des Finanzbürgermeisters – zu hören.