Fehlentscheidung Stadtteil Dietenbach

Luftbild des Dietenbach-GelÀnde (Foto: W.-D. Winkler)

FĂŒr die Fraktionsgemeinschaft Freiburg Lebenswert / FĂŒr Freiburg (FL/FF) hat unser Fraktionskollege und BĂŒndnispartner Prof. Dr. Klaus-Dieter RĂŒckauer (von der WĂ€hlerliste „FĂŒr Freiburg“) am 4. April 2017 im Gemeinderat zum Thema Dietenbach die folgende Rede gehalten. Es handelte sich dabei um die in der Gemeinderat-Sitzung zusammen behandelten Tagesordnungspunkten  TOP 4: Neuer Stadtteil Dietenbach (h i e r : Kooperationsmodell Abwendungsvereinbarung, Drucksache G-17/015), TOP 5: StĂ€dtebauliche Entwicklungsmaßnahme Dietenbach (h i e r : Einsparungen zur Reduzierung des Defizites, Drucksache G-17/078) sowie um TOP 6: StĂ€dtebauliche Entwicklungsmaßnahme Dietenbach (h i e r : Auslobungstext zum stĂ€dtebaulichen Wettbewerb Dietenbach, Drucksache G-17/022).

Es war die beste und sachlich mit den meisten Argumenten ausgestattete Rede, die zu diesem Thema an diesem Tag gehalten im Gemeinderat wurde. Dennoch ist die Badische Zeitung (BZ) in ihrer Berichterstattung nur mit einem knappen Satz darauf eingegangen, wÀhrend andere RedebeitrÀge teilweise breiten Raum einnahmen.

Hier deshalb die Rede von Prof. RĂŒckauer in vollem Wortlaut:

Sehr geehrter Herr OberbĂŒrgermeister,
liebe Kolleginnen und Kollegen,

man kann die Dinge im Leben immer von mindestens zwei Seiten sehen. Viel Wichtiges erschließt sich ĂŒberhaupt erst dann. Insofern sei es auch unserer Fraktion, die wir als HĂ€retiker der reinen Lehre vom Bauen in Freiburg gesehen werden, gestattet, einige Anmerkungen zum Stadtteil Dietenbach zu machen.

51 % der FlĂ€chen des vorgesehenen GelĂ€ndes befinden sich in Privatbesitz. Die Verhandlungen zur EigentumsĂŒbertragung werden schwierig werden. Es ist ehrenwert, dass die Stadt Enteignungen vermeiden und eine einvernehmliche Lösung suchen will. Alles andere wĂ€re unvertretbar. Völlig klar ist jedoch, dass am Ende ein erheblich höherer Preis fĂŒr den Erwerb bestehen wird als mit den vorgesehenen 15 Euro pro Quadratmeter.

So erscheint es als ausgesprochen willkommene Lösung, dass wie ein Deus ex machina die Sparkasse als Kooperationspartner in Erscheinung tritt. In der uns und der Öffentlichkeit prĂ€sentierten Darstellung sind damit die Probleme vom Tisch: die Bank zahlt deutlich mehr, die VerkĂ€ufer sind zufriedengestellt, die Stadt kann ihrer Zielsetzung nachkommen, und die Sparkasse wird die GrundstĂŒcke schon irgendwie wieder mit Gewinn verĂ€ußern. Nun ist eine Bank ja kein karitativer Verein; sie kann nicht bloß als Vermittler im Interesse der Stadt auftreten, sondern muss Gewinn erwirtschaften. Man braucht nur wenig nachzudenken, um sowohl die Verteuerung als auch die prinzipielle Ungewissheit in diesem Modell zu erkennen.

Selbst wenn die Abwendungsvereinbarung den Prozess juristisch klar regelt, bleiben neben dem Optionsvertrag noch mehrere weitere Unsicherheiten, wie sie auch im Abschnitt 3.4 der Drucksache benannt sind.

Die spĂ€tere Vermarktung wird ganz wesentlich vom Einstiegspreis der Investoren abhĂ€ngen; dasselbe gilt fĂŒr die Chancen einer Verwirklichung durch Baugruppen und andere Interessenten. Das Grundproblem besteht in der komplexen AbhĂ€ngigkeit aller Beteiligten von mehreren Faktoren, die sich gegenseitig beeinflussen und weder einzeln noch in ihrer Gesamtheit mit zuverlĂ€ssiger Klarheit absehbar sind. Das ist in der Drucksache auch rein sprachlich wiedergegeben (Zitate): „hinreichend sicher prognostizieren können“ – „hinreichend konkret formuliert“ – „sollen 
 hinreichend kalkulierbar sein“.

Prognosen haben als klares Charakteristikum die Ungewissheit. Deshalb muss allen bewusst bleiben, dass man sich bei dieser Planung auf dĂŒnnem Eis bewegt.

Immerhin erkennt die Verwaltung bereits jetzt die Gefahr eines Überbietungswettbewerbs. Allerdings werden, das muss schon heute als sicher gelten, die GrundstĂŒckspreise auch ohne diesen in einer unerwĂŒnschten Höhe liegen. Damit ist sichergestellt, dass die Spirale der Mietpreise weiter nach oben gedreht wird. Wie verlĂ€sslich diese gefĂ€hrliche Entwicklung eintreten wird, kann man an Vauban und Rieselfeld erkennen, die nach der vertrĂ€glichen Anfangsphase inzwischen die Mietpreise in die Höhe treiben; und das, obwohl bei beiden wesentlich gĂŒnstigere Ausgangsvoraussetzungen bestanden.

Die Bedeutung der Kosten- und FinanzierungsĂŒbersicht ist gut dargestellt; ihre Inhalte sind indes wenig glaubwĂŒrdig. UrsprĂŒnglich bestand ein Defizit von 56 Millionen, zusĂ€tzlich noch von 98 Millionen, die angeblich der Gesamtstadt zugute kommen (In welcher Weise eigentlich? Und wirklich in vollem Umfang?). Nun wird eine „Überarbeitung“ vorgelegt, durch die das Defizit völlig verschwunden ist. Hier lohnt ein genauer Blick.

Die Einnahmen sollen erhöht werden durch grĂ¶ĂŸere vermarktbare GrundstĂŒcksflĂ€chen (Verlegen der Leitungen): das ist eine richtige Maßnahme. Aber: Einsparungen von sieben Millionen sind spekulativ, die Kosten nicht sicher planbar, da noch zu verhandeln. Hochspannungsleitungen sind grundsĂ€tzlich in einem Wohngebiet unzumutbar, verstoßen gegen jede gĂŒltige wissenschaftliche Feststellung („großer Abstand“ – von wegen). Dieser gesundheitsschĂ€digende Faktor bliebe in jedem Fall bestehen. BezĂŒglich der Sanierung der Leitungen besteht die gleiche finanzielle Unsicherheit.

Die Ausgaben werden in der Darstellung gesenkt durch den KostenteilungsschlĂŒssel (hier fehlen klare Angaben zu diesem Verfahren, es bleibt im Dunkeln) oder durch Verringerung von entwicklungsbedingten Herstellungskosten (auch hier gibt es nur die pauschale Aussage ohne konkrete Daten). Eine Beteiligung des Bundes an den Kosten fĂŒr den Ausbau der B 31 beruht auf einer puren Annahme: die Hoffnung stirbt zuletzt. Sehr hohe Kosten entstehen fĂŒr LĂ€rmschutz sowie Maßnahmen gegen Hochwasser; diese spezifischen Mehrkosten sind ausschließlich im Dietenbach-Gebiet erforderlich.

Die Gemeinschaftsschule wird nun kurzerhand nur vierzĂŒgig statt wie ursprĂŒnglich mit sechs ZĂŒgen vorgesehen. Darin kommt ein klares und hemmungsloses Primat der Finanzplanung vor sozialen und pĂ€dagogischen Erfordernissen zum Ausdruck. Wo werden eigentlich die anderen SchĂŒlerInnen untergebracht? Am Tuniberg wurde gerade eine Schule geschlossen; wird die dann wieder neu eröffnet? Und diese oder eine andere zusĂ€tzliche Schule gibt es kostenlos? Deren Kosten mĂŒssen, wenn man eine ehrliche Rechnung aufmachen will, in die Ausgaben fĂŒr die Dietenbach-Schule eingerechnet werden, denn deren Verkleinerung verursacht diese anderen Kosten. Das bedeutet einen Planungsfehler von Beginn an, eine gewollte Verschlechterung; damit liegt Dietenbach unter dem Niveau anderer Stadtteile oder Orte von vergleichbarer GrĂ¶ĂŸe. Wo ist da eigentlich Nachhaltigkeit? Auch die Diktion ist bemerkenswert: Da wird auf der Homepage von â€žĂŒber die Stadt zu verteilenden KapazitĂ€ten“ geschrieben; KapazitĂ€ten ist die bĂŒrokratische Chiffre fĂŒr Menschen, SchĂŒlerInnen nĂ€mlich, die in großer Zahl acht Jahre lang jeden Tag quer durch die Gegend fahren mĂŒssen, weil von vornherein gegen den bekannten Bedarf falsch geplant und in dem Stadtteil, den sie bewohnen, keine ausreichende Schule gebaut wird.

In der Drucksache 17/078 findet sich auf S. 5 oben der lapidare Satz: „Der angesetzte Zinssatz wird von bisher 2 % auf 1,8 % abgesenkt“. Das ist eine wunderbare Möglichkeit, Geld zu sparen, so einfach – könnte man das nicht auch mal fĂŒr den normalen BĂŒrger einfĂŒhren, der zu seiner Bank geht und dann eben mal zehn Prozent weniger zahlen muss? Mit derart spekulativen Maßnahmen wird hier gerechnet und argumentiert. Gleiches gilt fĂŒr den Risikozuschlag, der sich mittels einfachem Entscheid von 15 auf 12,5 % absenken lĂ€sst. Frage eines Unbedarften: WofĂŒr sind solche finanztechnischen GrĂ¶ĂŸen eigentlich da und wofĂŒr sind sie gut, wenn man sie in dieser lockeren Form je nach gerade gĂŒnstigerem Ergebnis verĂ€ndern kann? Und denkt eigentlich niemand daran, dass das Projekt Dietenbach aufgrund von EinwĂ€nden oder anderer Ursachen scheitern könnte?

Das klimaneutrale Energiekonzept wird in den Berechnungen höflich vermieden. Irgendwer muss irgendwann dafĂŒr aufkommen – wo stehen diese Zahlen? Um die Klimaziele der Stadt zu erreichen, ist ein PlusEnergiestadtteil notwendig; der ist teuer. Auch daraus können sich bislang unberĂŒcksichtigte Mehrkosten ergeben.

Die Reduktion der Quadratmeterpreise im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus fĂŒhrt zu einer höheren Belastung im Gesamtbudget. Diese Kosten gehören bei einer ehrlichen Aufstellung in die Spalte der Ausgaben fĂŒr Dietenbach, nicht in die der ĂŒbrigen Stadt. Damit erhöht sich das reale Defizit nochmal. Dies wird in der vorgelegten Neuberechnung verschwiegen.

Durch die beiden letztgenannten Posten steigen zwangslĂ€ufig die Preise, die letztlich die KĂ€ufer und Mieter zu zahlen haben werden. Wie soll so „Bezahlbarer Wohnraum“ fĂŒr einkommensschwache Bevölkerungsgruppen erreicht werden?

In der Gesamtschau zeigt sich dem kritischen Betrachter eindeutig, dass hier sehr viel Wunschdenken im Spiel ist. Der Begriff „Optimierungen“ ist eine euphemistische Verharmlosung der vorhandenen Probleme. Hier wurde die Planung so verĂ€ndert, bis die Zahlen stimmen, und das innerhalb drei Monaten, nachdem schon seit Langem hauptamtlich und vollzeitig geplant worden war; aber jetzt geht‘s auf einmal. Und so lassen sich die vielfĂ€ltigen Probleme dieses Projektes auf wundersame Weise allerliebst lösen.

Als Zielgruppen sind definiert: „Bezahlbarer Wohnraum fĂŒr untere und mittlere Einkommensgruppen“. Ja wunderbar, genau das brauchen wir – bloß wird das im Dietenbach-GelĂ€nde nie und nimmer zu verwirklichen sein. Schon die unabweisbaren Eingangsvoraussetzungen machen ein solches Ziel, so wĂŒnschenswert es ist, zur völligen Illusion. Es wird zu einer Exklusion genau der Gruppen kommen, an die wir im Besonderen denken mĂŒssen.

Als Ziel ist ĂŒber vielen schönen Photos der PrĂ€sentation geschrieben: „Entwicklung eines nachhaltigen, bedarfsgerechten und lebenswerten neuen Stadtteils“ – lebenswert könnte er vielleicht in Teilen werden; bedarfsgerecht wegen seiner Kosten keinesfalls; aber nachhaltig, das wird er wirklich: Die dauerhafte, irreparable Zerstörung einer großen natĂŒrlichen FlĂ€che von erheblicher ökologischer Bedeutung; die ökonomische SchĂ€digung zahlreicher landwirtschaftlich tĂ€tiger BĂŒrger; das Fehlen der vorgeschriebenen AusgleichsflĂ€chen; eine betrĂ€chtliche Reduktion der regionalen Landwirtschaft, d.h. der Möglichkeiten einer ErnĂ€hrung mit regionalen Produkten, also das krasse Gegenteil vernĂŒnftiger Strukturpolitik – ein echtes Markenzeichen der selbsternannten Green City.

Als konstruktive Empfehlungen seien hier nur stichwortartig genannt: Innenentwicklung; Zweckentfremdung-Satzung; Leerstands-Kataster; Ferienwohnungen; höhere Bebauung, wo immer mit der Umgebung vertrÀglich; und eine Menge weiterer Möglichkeiten. Von allen anderen Nachteilen abgesehen, ist Neubau auf der Wiese in jedem Fall zwangslÀufig teurer als Innenentwicklung.

Der Stadtteil Dietenbach ist eine katastrophale Fehlentscheidung.

Protest der EigentĂŒmer und Bauern gegen die Vernichtung der landwirtschaftlichen FlĂ€chen im Dietenbach (Foto: W. Deppert)